Cedolare secca estesa alle sublocazioni
Per chi possiede più di 10 immobili, compresi fabbricati non abitativi e terreni, la registrazione va fatta solo online anche con il fai-da-te, usando le credenziali di Fisconline -mentre gli altri possono rivolgersi anche agli uffici dell'Agenzia con il modello Rli cartaceo. Se il contratto non viene registrato, il locatore dovrà indicare i canoni del 2018 nella dichiarazione dei redditi presentata l'anno prossimo (730 o modello Redditi PF/2019). Qui potrà anche optare per la cedolare secca al 21%, l'imposta fiat che sostituisce Irpef, addizionale comunale e regionale, oltre a imposta di registro e bollo. Se invece il contratto viene registrato, la cedolare va scelta già al momento dalla registrazione. L'opzione per la cedolare è riservata ai locatori che agiscono fuori dall'attività d'impresa e affittano case a persone fisiche. Quindi sono esclusi, ad esempio, i titolari di bed & breakfast con partita Iva e coloro che affittano case a società o imprese. A fare "reddito" sono solo i canoni, mentre le spese addebitate al conduttore non vanno tassate, ma bisogna distinguerle nel contratto.
Sublocatori e comodatari
Su queste regole collaudate è intervenuta la manovra di primavera del 2017 (Di 50). Per gli affitti stipulati dal 1° giugno scorso, è possibile optare per la cedolare secca anche per:
- contratti di sublocazione;
- contratti con cui il comodatario concede a terzi la casa che ha in uso gratuito.
In entrambi i casi, la locazione deve essere «breve» secondo la definizione che ne dà l'articolo 4 del Di50, e cioè: un contratto d'affitto di una casa, di durata non superiore a 30 giorni (compresi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e pulizie dei locali o utenze, incluso il wi-fi, circolare 24/E/2017), stipulato da persone fisiche, al di fuori dell'impresa, direttamente o tramite intermediari tradizionali o portali internet. La manovra afferma che, se il contratto ha queste caratteristiche, può optare per la cedolare anche il locatore: il che è superfluo (è così dal 2011), ma è importante la precisazione su biancheria e pulizia. Nel 730 e Redditi PF Sempre in virtù del DI50, chi affitta tramite intermediari potrà subire una ritenuta del 21%: quindi si tratterà di vedere se la trattenuta vale a titolo d'imposta (quando il locatore sceglie la cedolare) o di acconto (quando resta in tassazione ordinaria). La pubblicazione dei modelli dichiarativi 2018 ha permesso anche di confermare che il sublocatore e il comodatario tassano i canoni come «redditi diversi», non essendo titolari di diritti reali. Una precisazione filiale: per stabilire se un contratto va registrato, bisogna sommare i periodi con lo stesso inquilino nello stesso anno (circolare 12 del 1998); ai fini del Dl50, invece, ogni contratto breve è autonomo. Quindi se si fanno due sublocazioni da 20 giorni con lo stesso soggetto, la seconda dovrà essere registrata, ma per entrambe il sublocatore potrà optare per la cedolare (e, se del caso, subirà la ritenuta).